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摘要: 9月14日,萧山区将举行9月最后一场土地出让会,3宗商住地总出让面积341亩,可建面积55.7万方,总起价59.355亿元,分布在下湘湖单元、宁围单元和空港核心区。

9.14土拍前瞻:来自宁围、空港、湘湖的三宗地,各自潜力在哪里?

?好地网9月13日消息(研究员 林涛 康淑)9月14日,萧山区将举行9月最后一场土地出让会,3宗商住地总出让面积341亩,可建面积55.7万方,总起价59.355亿元,分布在下湘湖单元、宁围单元和空港核心区。

若以70%溢价上限成交,预计将实现100.9亿元的出让金。据好地数据库,截止到2017年9月13日,萧山已经成交土地23宗,出让金总额301.6亿元。

因此,经此一役,萧山本年度出让金有望突破400亿元大关,并超过去年全年的出让金总额(368亿元)。

地块指标情况表

出让地块分布图

突破400亿元大关 可能性大吗?

要在9月份之前突破400亿元出让金大关,三宗地块需要全部达到或接近70%的溢价上限,平均溢价率需达到65.7%

好地研究院分析,对三宗地块全部达到最高限价的可能性进行压力测试,发现宁围地块压力最小,湘湖地块压力最大:

1、宁围地块虽然并未处于钱江世纪城控规区域,但大的概念上可划入钱江世纪城板块,加上宁围是亚运村选址地,未来基础设施建设将提速,加上最高限价的保本房价为2.9万元/㎡(毛坯),与钱江世纪城价差空间大。

2、空港地块是价格洼地,板块潜力正处于上涨期,且地块处于地铁一号线三期沿线,有诸多好支撑;但地块周边环境不成熟,并且要求30%-35%的商业比例持有,存在一定的压力。

3、下湘湖地块景观优势明显,靠近白马湖和湘湖;但最高限价的预期保本房价与周边房价比差距较大,并且地块存在不利因素,是三宗地块中突破限价压力最大的一宗。


以下是三宗地块的具体分析:

◆宁围地块:亚运村利好,世纪城外溢,存量低,预期较高

宁围单元A-30地块,楼面起拍价11650元/平米,溢价上限为19805元/平米。该宗地块在周边配套环境方面更接近萧山经开区。

但该宗地块达到溢价上限并进入自持竞拍的压力不大,主要有三个方面支撑:

首先,利好支撑:根据规划,亚运村将选址宁围,接下来宁围的基础设施建设和配套服务有望迎来新的蜕变;

其次,价差支撑:虽然在规划上出了钱江世纪城范围,但依然可以打钱江世纪城的板块概念,受到钱江世纪城和萧山经开区的溢出作用。根据好房研究院调查,万科大家·世纪之光、保利融信?大国璟等项目在售价格水平在3.3-3.5万元/㎡(高层毛坯);而该宗地块若达到最高溢价上限,保本售价为2.9万元/㎡(高层毛坯),与世纪城存在一定的价差。

第三,存量支撑:板块内几乎没有新房,宁围板块土地市场长年空窗,此次推出的地块总建筑体量为11万方,是一个中等规模的盘,若以3万左右新房预期售价测算,将达到30亿以上的货值。对于得主而言,拿下该宗地块不仅是抢占了进驻亚运村板块的先机,更是实现了一定货值的土地储备。

◆空港新城5号地块:价格洼地;稀缺刚需;板块处于价值腾飞期

此次空港新城出让的地块,位于在建地铁1号线三期南阳大道站,建成运营时可直达萧山机场和杭州市中心。该宗地块起价5100元/平米,最高限价8670元/平米。

好地研究院分析,该宗地块突破限价的可能性较高,原因有五个:

1、空港新城在萧山区属于价格洼地。据好地数据库,截至到目前,萧山义桥、新街、所前等乡镇板块的楼面价均已经突破万元大关。此次出让的空港地块,含有30%-35%的商业,要求全部自持。若剔除这部分成本,按照达到最高限价的要求折算,实际地价为11529元/平米(商业部分楼面价取2000元/㎡)。

2、填补刚需市场。该宗地块位于地铁沿线,不仅可承接空港新城本地产业人口的购房需求,同时还可以承接萧山区刚需购房需求。随着萧山城区地价普遍突破两万,杭州城东及钱江新城等均迈上超过3.5万地价的新台阶,面向刚需的房源将成为稀缺,该宗地块出让后可填补这一市场不足。

3、保本房价可控。地块周边楼盘潮闻天下、星悦湾近期成交均价在1.0-1.2万元/㎡(高层毛坯)。如果空港地块拍到上限价格,保本房价将达17602元/㎡(毛坯),略高于目前的房价水平,但是作为将来承接萧山乃至主城刚需的板块。

4、板块潜力可期。杭州临空经济示范区已在近期获批,示范区规划总面积约142.7平方公里,将大力发展以跨境电商、临空物流、临空高端制造等为特色的临空产业。示范区处于起步阶段,未来发展潜力可谓巨大。

5、地块含有30%-35%的商业,意味着未来项目自带配套;并且,地铁上盖的商业价值属性高。

压力则来自于板块还不成熟,市场认可度还不高。

◆湘湖地块:利与弊的抗衡 达到溢价上限压力较大

下湘湖单元A-15地块楼面起价13500元/平米,最高限价22950元/平米。好地研究院分析,该宗地块优势非常显著:

一是景观资源优势,西临白马湖、南邻湘湖;

二是交通优势,紧邻地铁1号线及彩虹快速路对于客群导入提供了机会。

土地市场方面,湘湖地块处于风情大道沿线,与温州时代近期竞得的两宗地在同一条直线上,不禁让人有“一箭三雕”的联想。据好地数据库,地块距离北面温州时代大名城近期竞得的西兴单元BJ1304-08地块约2公里,其楼面价31851元/㎡,溢价率70%,自持比例25%。

但是,达到溢价上限的压力也不小。目前紧邻地块的楼盘主要有都会艺境、旭辉滨江东方悦府,在售均价在2.4-2.6万元/㎡(高层毛坯)。

如果湘湖地块达到封顶溢价70%时,对应保本房价3.3万元/㎡(毛坯),远高于目前周边房价水平;其次,地块周边缺乏优质教育配套。

从两天前的萧山土地出让情况来看,开发商对萧山的热情不减,尤以大名城、温州时代为代表的新进房企出手迅猛,拿地果断。

明天谁将出手?在萧山土拍露面还未拿地的房企,诸如上坤、银亿是否会努力谋求9月萧山土拍最后的机会,值得期待。

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