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摘要: 在过去12年里,长效机制被反复提及,但这次似乎有点不一样。

长效调控机制呼之欲出、楼市或迎重大变局 你怕了嘛?


在过去的12年里,长效机制一直被反复提及,但2017年的这次,似乎有点不一样。



国家统计局局长宁吉喆10月10日在国新办发布会上说,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。



至此,距离2006年时任建设部住宅与房地产业司司长沈建忠最早官方提及长效机制报道,已经接近12个年头了。那么长效机制究竟指怎样的措施,又将给楼市带来怎样的影响呢?



长效机制究竟指什么?


那么什么是长效机制?长效机制和现在的机制有什么区别?现在的机制是短效机制?长效机制会有多长?


从概念上来说:长效机制:

即能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。长效机制不是一劳永逸、一成不变的,它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。理解长效机制,要从“长效”、“机制”两个关键词上来把握。



机制是使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度。它有两个基本条件一是要有比较规范、稳定、配套的制度体系二是要有推动制度正常运行的“动力源”,即要有出于自身利益而积极推动和监督制度运行的组织和个体。机制与制度之间有联系,也有区别,机制不等同于制度,制度只是机制的外在表现。


在过去的近12年里,长效机制每次被提及最多的时候,都是房价上涨比较明显的年份。而2017年的这一次,跟以往似乎有了些许的不一样。



限售等新调控工具出台


今年以来,国家调控的手段层出不穷。据中原地产发布的数据显示,2017年以来截至昨日,有关房地产内容政策已经接近180次。具体措施表现为:


1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁。

2、加快房地产税立法并适时推进改革。

3、租购同权。

4、限售,降低房屋投资属性。

5、推动适合中国国情的住宅保障体系建立。


当下,全国限售城市范围扩大到了47个。中原张大伟认为,整体看调控政策还在继续升级加码,特别是最近房价依然上涨的城市,未来调控加码的可能性非常大。从整体来看,调控对市场双方的心理影响正在逐步出现。



经济基础给楼市调控更大空间


有媒体指出,周二晚间, 国际货币基金组织(IMF)宣布,全球经济形势继续好转,并上调2017和2018年的全球GDP增速预期。



其中,中国经济增速上调0.1%至6.8%, 这是该组织今年第四次上调中国2017年经济增长预期。



长效机制呼之欲出


而对于宁吉喆在国新办新闻发布会上的表态,并非是当下才刚被提及的。其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。眼下又是一轮新的推动期,包括推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税、探索购租并举的双轨制等措施。



张宏伟认为,不动产登记系统将形成,全国住房信息联网将实现,无论是房产税还是房地产税的征收,技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时,这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策的依据,也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节;建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税,而不是此前已经在上海(楼盘)、重庆(楼盘)试点的房产税。


此外,张宏伟表示,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2020年左右完成,这也就意味着,房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里



房子回归居住属性


若按张宏伟的推动,2020年或成为房地产税的正式推进年。而据相关数据显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。这也就意味着新房市场长期发展空间将进一步减少,存量房的发展空间越来越大。



同时值得注意的是,当前47个城市出台限售政策,并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,它还有另外一个作用,那就是通过限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记、购租并举制度的建立及落地等。



张宏伟认为,经历2019-2020年下一轮市场上行期后,2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。而楼市长效调控机制预计2020年左右正式建立并落地,同时,人口红利趋势性减少,楼市正式进入存量房时代,当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期,大部分被限售的房子将进入可售状态。届时,楼市作为资产配置的投资属性将被大幅降低,前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通,再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控,2020年之后的房地产市场会面临真正大考,市场也将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。


(部分资料来源于中国经济时报)



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