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摘要: 购租并举势在必行。

国家级住房租赁条例加速出台 租赁REITs启动已有计划表

从中央到地方,一场推动租赁市场发展的变革之举正如火如荼开展。值得注意的是,多地在出台的住房租赁政策中表示会提供相关金融支持,业内专家认为:“在‘房住不炒’的要求下,真实的居住型需求和租赁型供给会得到金融支持,以租赁型住房为核心的资产管理将会成为房企业务结构调整和转型的方向,也是房地产金融创新的一个重要方向,因此REITs有呼之欲出之势。”



中房报记者 李燕星 北京报道            


房地产长效机制正在逐步建立,我国首部专门规范住房租赁的法规——《住房租赁管理条例》立法加速。


近日,国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组赴多地对《住房租赁管理条例》征求意见和建议。今年5月19日,住建部曾发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知,该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律制定,旨在建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。


此后,8省20余城市相继跟进,早年率先在佛山等地探索住房租赁发展模式的广东速度尤为迅速,据近日广东省住房城乡建设厅厅长张少康透露,广州市政府住房租赁交易服务平台预计10月底正式上线运行。与之同步的是,北京住建委9月29日印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》也将于10月31日正式实行。


购租并举势在必行。10月18日中国共产党第十九次全国代表大会上,习总书记强调:“加强社会保障体系建设,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”


从中央到地方,一场推动租赁市场发展的变革之举正如火如荼开展。值得注意的是,多地在出台的住房租赁政策中表示会提供相关金融支持,业内专家认为:“在‘房住不炒’的要求下,真实的居住型需求和租赁型供给会得到金融支持,以租赁型住房为核心的资产管理将会成为房企业务结构调整和转型的方向,也是房地产金融创新的一个重要方向,因此REITs有呼之欲出之势。”


抛稳房价之锚 住房租赁立法加速


政策利好与巨大的市场需求预期成为发展住房租赁市场的双重内驱力。


2016年年底,中央提出住房要回归居住属性,建立购租并举的住房制度。今年7月,住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京等12个城市为首批试点。随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海、南京等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,租房时代开启。


根据东方证券研究报告,目前我国租赁人口预计为1.9亿,租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一二线城市市场份额占比分别为31%和20%。到2030年,我国租赁人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。


市场需求与交易逐渐频繁,更加凸显完善住房租赁制度法规的重要性,而制度法规的完善则是落地各项政策的保障。


近日政府层面着手推进的《住房租赁管理条例》,将对租赁行为各方权责进行认定,对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范,同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。


方正证券研究员夏磊分析:“总体而言,住房租赁的政策支持可归纳为以下几类。一是供给,在供地上,加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;在房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业;二是金融支持,允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点;三是财政支持,税收优惠、公租房货币化;四是立法,切实推进租购同权。”


事实上,为了切实解决老百姓住房问题,我国先后修改了《中华人民共和国城市房地产管理法》,以规范房屋租赁行为,并于2011年2月1日起实施《商品房屋租赁管理办法》,致力于推动住房租赁市场健康发展。


易居房地产研究院研究总监严跃进表示:“预计十九大以后,双体系制度建设会不断演变为三体系制度建设,所谓的‘三体系’包括普通商品住房、保障房和租赁住房,商品住房将继续强调70/90户型政策和全装修住房供应政策,保障房以共有产权住房为主,租赁住房以企业经营的市场化房源为主。这符合当前国内多层次的住房需求导向,也符合流动人口的居住规律。”


不动产证券化落地加速


长久以来,融资渠道窄是住房租赁企业面临的主要困境之一,而借鉴国际经验推行REITs,是拓展资金渠道,提高租赁住房管理和运营效率的途径之一。事实上,REITs的落地加速有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。


政策推动下,国内多家长租公寓管理企业也与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目。今年1月10日,魔方公寓宣布成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,各投资者已完成认购交易,募集资金总额为3.5亿元。10月13日,深交所公告称,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。


现阶段,我国可供REITs公开交易的市场主要有两类,即银行间债券市场和证券交易市场。银行间REITs为债券型,即REITs不实际持有物业,而是将目标物业的租金收益权分割成标准份额的收益凭证,投资者购买收益凭证并以此获得派发的租金收益。交易所REITs主体可通过发行募集资金,收购物业组成资产池,获取租金及相关收入,并将收入派发给投资者。


但是,在住房租赁市场推行REITs存在法律不完善和资金成本高的问题。


亚洲创意商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为:“推行REITs首先要推动房产回归住房屋性,推动租售比合理回归,使得房租水平可以支持REITs的商业化发行。其次需要解决REITs立法不到位及双重征税问题,在国外REITs发展过程中,市场需求与政府推动之间的良性互动是可借鉴之处,而目前推出REITs的时机已相对成熟。”


中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露,“最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。”